Fiscalité LMNP : comment conseiller au mieux vos clients ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité avantageuse pour les investisseurs immobiliers en France. En effet, ce régime permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à l’amortissement du bien immobilier et des meubles, tout en conservant une souplesse dans la gestion locative. En tant qu'expert-comptable, comprendre les nuances de la fiscalité LMNP est essentiel pour conseiller au mieux vos clients !

Expert-comptable : comment opter pour le bon régime fiscal LMNP ?

Il est essentiel de conseiller vos clients sur le régime fiscal le plus adapté à leurs besoins et objectifs financiers. La fiscalité LMNP peut justement offrir des avantages significatifs pour certains profils d'investisseurs immobiliers : 

• Investisseurs souhaitant des revenus complémentaires : pour les investisseurs cherchant à générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. 
• Propriétaires de biens immobiliers meublés : pour les propriétaires possédant déjà des biens immobiliers qu'ils souhaitent mettre en location meublée, ou ceux envisageant d'acheter des biens pour les meubler et les louer.
• Contribuables avec une tranche marginale d'imposition élevée : pour les clients ayant une tranche marginale d'imposition élevée afin de déduire l'intégralité des charges réelles et des amortissements.
• Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité via l'amortissement : pour les clients ayant des biens immobiliers à forte valeur.
• Clients avec des revenus locatifs modérés : pour les clients dont les revenus locatifs ne dépassent pas le seuil du régime micro-BIC (72 600 € par an).
• Investisseurs cherchant une flexibilité dans la gestion locative : pour les propriétaires souhaitant une plus grande mobilité ou anticipant une revente à moyen terme.
• Propriétaires souhaitant une protection contre les fluctuations fiscales : pour les investisseurs qui veulent se protéger contre les fluctuations fiscales, notamment grâce à la stabilité du cadre fiscal actuel et à la possibilité d'opter pour le régime réel.

Régime réel ou régime micro-BIC : que recommander en fiscalité Loueur Meublé Non Professionnel ?

Régime micro-BIC

Le régime Micro-BIC s'applique automatiquement en fiscalité LMNP pour les biens dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, couvrant les charges déductibles. 

Ce régime est avantageux pour les clients avec de faibles charges déductibles puisqu’il permet de couvrir une grande partie des charges sans nécessiter de justification détaillée. La loi sur les factures exige toutefois que toutes les transactions liées à la location meublée soient correctement documentées.

Également, il est conseillé aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 72 600 €, surtout s’ils recherchent une simplicité administrative et comptable puisque ce régime impose moins de formalités.

Régime réel

Pour les investisseurs ayant des charges significatives ou des recettes supérieures à 72 600 €, le régime réel est souvent plus avantageux en termes de fiscalité LMNP. Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité de location. Une bonne présentation du bilan comptable est alors cruciale pour optimiser les déductions et les amortissements dans le cadre du LMNP.

Le régime réel est recommandé pour les clients ayant des charges importantes, par exemple les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'entretien ou de rénovation, ou encore les assurances. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (y compris l'amortissement du bien immobilier et du mobilier), ce qui peut réduire significativement la base imposable.

De plus, pour les clients dont les recettes locatives dépassent 72 600 € par an, le régime réel est souvent plus avantageux. Il permet de bénéficier d'une déduction des charges réelles supérieure à l'abattement forfaitaire du micro-BIC, pour une fiscalité LMNP plus intéressante.

Fiscalité LMNP : les autres points clés

Amortissement

L'amortissement est un mécanisme clé du régime réel. Il permet de répartir le coût d'acquisition d'un bien immobilier et de son mobilier sur leur durée de vie utile, réduisant ainsi les revenus imposables. En général, la durée d'amortissement pour un bien immobilier est de 20 à 30 ans, tandis que pour le mobilier, elle est de 5 à 10 ans. Il est essentiel de bien maîtriser les règles de l'amortissement pour optimiser les avantages en fiscalité LMNP.

Les experts-comptables doivent veiller à ce que l’amortissement ne crée pas ou n'aggrave pas un déficit foncier, qui ne serait pas imputable sur le revenu global mais seulement reportable sur les revenus de même nature. À noter que l’impact de l’IA sur la comptabilité pourrait simplifier la gestion des amortissements et des déductions fiscales pour les investisseurs LMNP !

Plus-values immobilières

En tant qu'expert-comptable, il est également important de comprendre le traitement fiscal des plus-values immobilières en LMNP. Contrairement aux locations nues, les plus-values issues de la vente d’un bien loué en meublé non professionnel sont soumises au régime des plus-values des particuliers, avec un abattement pour durée de détention.

Cependant, les biens amortis peuvent entraîner une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui peut avoir un impact fiscal non négligeable.

TVA et LMNP

La TVA est un autre aspect à considérer dans la fiscalité LMNP. Les recettes locatives de locations meublées sont en principe exonérées de TVA, sauf dans certains cas particuliers, comme la location de locaux équipés (salles de réunion, séminaires) ou la fourniture de services para-hôteliers. Pour les locations meublées soumises à TVA, les propriétaires peuvent récupérer la TVA sur leurs achats et dépenses liés au bien, ce qui peut constituer un avantage financier.

Cependant, il est crucial de bien évaluer les implications de la soumission à la TVA, notamment en termes de comptabilité et de gestion administrative.

Formalités et obligations déclaratives

Enfin, les investisseurs en fiscalité LMNP doivent respecter certaines normes comptables, formalités et obligations déclaratives. Cela inclut l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) et la déclaration des revenus locatifs au service des impôts. Le choix du régime fiscal doit être effectué lors de la déclaration des revenus, et toute option pour le régime réel doit être notifiée à l'administration fiscale.

Une bonne gestion administrative est essentielle pour éviter les erreurs et les pénalités fiscales. En tant qu'expert-comptable, vous jouez un rôle clé dans l'accompagnement de vos clients tout au long de ce processus.

Comment conseiller efficacement vos clients sur le statut LMNP ?

En tant qu'expert-comptable, conseiller efficacement vos clients en matière de fiscalité LMNP nécessite donc une compréhension approfondie de leur situation financière, de leurs objectifs d'investissement et des particularités fiscales associées à ce statut. Voici quelques étapes clés pour fournir un conseil avisé :

1. Évaluation financière : analysez les revenus, le taux marginal d'imposition et la capacité d'investissement du client. Lors de l'analyse de la capacité d'investissement de vos clients, considérez le ratio endettement pour évaluer leur solvabilité.
2. Objectifs d'investissement : clarifiez les objectifs à court, moyen et long terme (revenus complémentaires ou valorisation du capital).
3. Choix du régime fiscal : le micro-BIC pour les charges inférieures à l'abattement de 50 % ou pour une gestion simplifiée, le régime réel si les charges réelles dépassent l'abattement ou pour maximiser les déductions fiscales.
4. Optimisation des charges et amortissement : garantissez une comptabilisation précise des charges et un calcul optimal de l'amortissement. Le plan comptable général en ligne peut fournir des informations utiles pour classer correctement les dépenses liées au LMNP.
5. Gestion des plus-values : anticipez la fiscalité des plus-values, y compris la réintégration des amortissements.
6. Conseil sur la TVA : guidez les clients sur les implications de la TVA pour les locations avec services.
7. Formalités administratives : aidez à l'inscription au RCS et aux déclarations fiscales annuelles.
8. Suivi et ajustement : offrez un suivi régulier et ajustez la stratégie fiscale selon les évolutions législatives et la situation du client.

Attention : il est essentiel de respecter le RGPD pour les experts-comptables lors de la gestion des données personnelles des clients LMNP ! L’utilisation d’un logiciel pour expert-comptable pourra vous aider à gérer les spécificités fiscales LMNP efficacement.